İşin Pir’i Soruyor: Konut Sektöründe BALOOOON var mı?

konut-sektorunde-balon-var-mi

Sık duyduğumuz ve kamuoyunda sıkça tartışılan “İnşaat mı Üretim mi?” ve “Konut mu Fabrika mı?” sorularla zikir ve fikir çalışmamızı başlatalım.

Konuyla ilgili “işin PİR’i var” sloganı ile Türkiye’nin ik bulut tabanlı Online Yatırım, Proje ve Şantiye Yönetim Yazılımı olan PİR yazılımının üreticisi YSM Yazılımın ve PİR’in kurucusu ve yapımcısı aynı zamanda CEO’su olarak istatisitiki veriler üzerinde yaptığımız analizi sizlerle paylaşmak istedim. Pir’imiz son yıllarda şantiye eksenli işler yapan sektörlere damgasını vurmaya başladı. Hem bu yazıdan hem de Pir’den istifade etmeniz dileklerimle.

İnşaat sektörünün gayri safi milli hasılada yani Türkiye’nin mal ve hizmetlerine ait toplam cirosundaki payı salt inşaat olarak %6 ile toplam hasılatın (cironun) 16 da 1’i. İnşaat aynı zamanda lokomotif bir sektör, yani ekonominin diğer bazı vagonlarının çekisi en öndeki vagonu. Nedir bu diğer vagon sektörler? Çimento,  beton,  demir, seramik, tuğla, boya, asansör, vb. üretim tabanlı sektörlerin yanısıra peyzaj, çatı, cephe, yalıtım, elektrik, ısıtma-soğutma yani mekanik, vb. müteahhitlik hizmetleri gibi saymakla bitmeyecek 400 alt sektör. Saymakla bitmez vesselam. Bu sebeplerden ötürü meşhur bir sözü tekrarlayalım: “inşaat durursa Türkiye durur.”  %100 doğrudur demesem de çok haklı bir söz olduğunu söyleyebilirim.

İnşaat sektörünün iş gücü piyasasına katkısı ise GSYİH’den %1 fazla yani inşaat sektörü %7 ile emek yoğun bir sektör olarak işsizliğe de önemli bir katkı sağlıyor.

İnşaat sektörü ekonominin, Konut sektörü de inşaat sektörünün lokomotifi

Yapı izinleri ve ruhsatları sayısal olarak incelendiğinde ruhsatların %85 i “ikamet amaçlı binalar”yani konut olarak çıkıyor. %15 ruhsat ise ticaret binaları, sanayi binaları, otel ve diğer binalara ait. “İnşaat sektörü ekonominin, Konut sektörü de inşaat sektörünün lokomotifidir” diyebiliriz.

“Konut neden fazla Türkiye’de?” diye sorası geliyor insanın. Çünkü biz millet olarak konutu sadece ikamet etmek için “barınmak” için değil “yatırım” için de alan bir milletiz. Arazi almak, arsa toplamak, daire/işyeri almak isteriz. Neden? Çünkü biz gayri menkulü hem kira geliri hem de paramızı bağladığımızda elde edeceğimiz iyi bir sermaye kazancı olarak görürüz.

Konutların Yasal ve İkamet durumu

Konut stokunun yarısından fazlası ruhsatsız veya izinsiz.

Konut stokunun yarısından fazlası yaşlı yani 20 yaş ve üstü.

Konut stokunun %40 civarı ise tadilata ihtiyaç duyuyor.

Konut satışları ve mülkiyet durumu

Sıfır konut yani ilk satışlar %44 ikinci el satışlar ise %56 civarında olmuş.

Mülkiyet durumuna bakacak olursak konutlarda ikamet edenlerin %67’si ev sahibi, %23.8’i kiracı, %1.5’i kiracı, %7.3 ise kira ödemeyen ve ev sahibi olmayan kişilerden oluşuyor. Son 3 yıldır konut satışlarının:

  • %19.7’si İstanbul’da,
  • %11.6’sı Ankara’da,
  • %6.2’si İzmir’de,
  • %5.3’ü Antalya’da,
  • %3.6’sı Bursa’da

Yine son 3 yılda yabancılara satılan konut sayısı giderek artsa da fazla değil. 2013’de yabancılara satılanın toplam konut sayısına oranı %1, 2014’de ise %1.5 oldu. 2015’de yabancılara satılan konut sayısı 2014’e göre %20.4 artarak 22 bin 830 oldu. 7.500 civarında İstanbulda, 6.000 Ankara‘da ve  1.500 Antalya’da, 1000 Bursa ve 500 Yalova’da yabancıya satış oldu. Irak’lılar 4300, Suudi’ler  2700, Kuveyt’liler 2100, Rus’lar 2000, İngiliz’ler ise 1000 civarında konut aldılar.

Konut sektöründe BALON var mı yok mu?

Konut satışlarının konut talebi kompozisyonuna baktığımızda büyüme performansı Türkiye ekonomisinin büyüme ve küçülmesiyle doğru orantılı. Yani ekonominin küçüldüğü yıl ve aylarda konut satışları da düşüyor, konut alım gücü veya iştahı ekonomi ile paralel seyrediyor.

Genel endişe konut arzının konut satışlarından çok daha hızlı büyüdüğü. Bu durum aslında konut sektünde bir balon yaratmakta olduğu yönünde bir endişe yaratmıyor değil.

Analiz 1 : Konut arzı; yapı izinleri ve yapı rusatları üzerinden takip ediliyor. İskan alınmamış ama yapımı devam eden veya bitmiş binalardan ötürü de sayılar bir türlü birbirini tutmuyor malesef.

Analiz 2 : Son 3 yıldaki rakamlar analiz edildiğinde balon varmış gibi görülse de son 8 yıla baktığımızda yani +5 yıl daha geriye gittiğimizde yapı ruhsatları %59, yapı izinleri %86 artmış ancak satışlar ise %173 artmış. Yani ciddi oranda ilk el ve ikinci el satışlarda ciddi oranda stok erimesi olmuş diye yorumlayabiliriz.

Analiz 3 : Konut fiyatlarına bakarsak GSYİH’daki reel büyümenin dahi altında kalmış konut fiyatlarındaki artış.

Sadece bu 3 analiz değerlendirilğinde şimdilik konut sektöründe bir balon görünmüyor.
Bu 3 analiz dışında konut kredilerine de bakalım isterseniz.

Analiz 4 : Bankacılık sektörünün açtığı konut kredileri ülkemize benzeyen veya daha gelişmiş ülkelerdekiyle kıyaslandığında ise kredilendirilme sayıları çok daha aşağılarda.

Bu da konut sektöründe balon olmadığının bir başka göstergesi olarak sayılabilir. İstanbul ve diğer büyük illere bakıldığında oranlar ve sayılar yüksek görünse ve giderek de yükselse bile yine de makro verilere baktığımızda konut sektöründe şimdilik “balon yok” diyebiliriz.

2015’de ‘Ev’lenen ‘Ev’lenene

2015’de gayri menkul sektörü bir rekora imza attı.  2015’de 1.29 milyon konut satıldı. Hedef 2016’da 1.5 milyon konut satmak. Son ay yani Aralık’ta 2014 Aralık ayına kıyasla %5.9 daha fazla konut satıldı.

Hedef 2016’da konut satışlarını %15 daha artırmak.
Peki bu mümkün mü? Bence mümkün.

Konut sektörü maliyet ve satış yönetiminde nasıl?

Sadece M2 bazlı hesaplama yapıp hiç detaylı analizler yapmayan; bütçe, iş programı, gelir-gider dengesi, işletme sermayesi, dış kaynak kullanımı ve nakit akış yönetiminde sınıfta kalan bazı müteahhitler sadece kendilerine değil sektöre de zarar veriyolar.

Sadece bu konuları değil, diğer operasyonel ve yönetimsel ihtiyaçları da karşılamak üzere ortaya çıkmış olan %100 yerli ve %100 milli kaynaklarla geliştirilmiş, şantye de ve ofiste de kullanılan PİR Online Yatırım, Proje ve Şantiye Yönetim Yazılımını denemelerini ve kullananlara danışmanlarını tavsiye ederiz.

PİR yazılımı hakkında detaylı bilgi almak isteyen müteahhitlere ve şantiye şeflerine http://pir.ysm.com.tr ücretsiz denemek için ise http://ysm.com.tr/order  adreslerini ziyaret etmelerini tavsiye ederiz.

Karlı ve iş kazasız projeler dileriz.

Saygılarımla,
Sedat YAZICI, Pir CEO, ysm@ysm.com.tr
22.01.2016

Bu yazıyı beğendiniz mi?